Екатеринбург.рф

Январь 2017

ЦБ РФ разъяснил, в какие кредитные договоры банкам надо включать отдельные обязанности заемщика

Вопрос

У кредитных организаций — членов АРБ возникают вопросы по применению новых положений статьи 33 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» (далее — Закон № 395-1).

Согласно изменениям, внесенным в статью 33 Закона N 395-1 Федеральным законом от 03.07.2016 № 362-ФЗ «О внесении изменений в статьи 72 и 73 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и статью 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности», на кредитные организации возлагается обязанность закреплять в кредитных договорах и договорах залога (за исключением договора залога жилого помещения, гаража, гаражного бокса, машино-места, принадлежащих (предоставленных) физическому лицу, автомобилей легковых, мотоциклов и мотороллеров, принадлежащих физическому лицу и не используемых для целей предпринимательской деятельности, и договора залога земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного физическому лицу для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также зданий, строений, сооружений, находящихся на данном земельном участке) обязанности заемщика проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, по представлению кредитной организации соответствующих документов (информации) и выполнению иных действий, необходимых для осмотра уполномоченными представителями (служащими) Банка России предмета залога по месту его хранения (нахождения) и ознакомления с деятельностью заемщика — юридического лица либо индивидуального предпринимателя проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя — юридического лица либо индивидуального предпринимателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, непосредственно на месте.

Принимая во внимание возникшие у банков сложности в толковании вышеуказанных положений новой редакции статьи 33 Закона № 395-1, а также учитывая тот факт, что для заключения кредитных договоров и договоров залога и (или) внесения в них изменений необходима согласованная воля обеих сторон, у банков возникли следующие вопросы, связанные с исполнением вышеуказанных требований Закона № 395-1.

1. Является ли необходимым закреплять в кредитных договорах соответствующие обязанности заемщика в случае, когда кредит не обеспечивается залогом?

2. Распространяются ли соответствующие требования Закона № 395-1 на кредитные договоры, заключенные с гражданами в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, и на договоры залога, заключенные в обеспечение исполнения таких кредитных договоров?

3. Распространяются ли соответствующие требования Закона № 395-1 при следующем сочетании условий о предмете залога и залогодателе:

1) нежилые помещения, принадлежащие физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями;

2) жилые помещения, принадлежащие индивидуальным предпринимателям;

3) земельные участки несельскохозяйственного назначения (например, земельные участки категории «земли населенных пунктов (поселений)» с расположенными на них объектами, в том числе жилыми)?

4. Какие действия должен предпринять банк в случае, если его клиент-заемщик и (или) контрагент-залогодатель отказываются вносить соответствующие изменения в договор (при наличии уже действующего договора) или заключить договор с такими условиями?

5. Какие санкции может применить Банк России к банкам, которые из-за отказа контрагентов не смогли исполнить предусмотренное статьей 33 Закона № 395-1 требование по закреплению в кредитных договорах и (или) договорах залога вышеуказанной обязанности заемщика и (или) залогодателя? И планирует ли Банк России запрашивать у банков доказательства, подтверждающие предпринятые банками попытки по заключению договора(ов) с соответствующими условиями и получение от контрагента отказа от внесения изменений в кредитный договор и (или) договор залога или от заключения кредитного договора и (или) договора залога на предлагаемых условиях?
Ассоциация российских банков

Ответ Центральный банк Российской Федерации

Письмо от 9 января 2017 года № 03-22-3/36

Банк России рассмотрел письмо о применении статьи 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» (далее — Закон о банках) и сообщает следующее.

При рассмотрении поставленных вопросов следует иметь в виду, что статьями 72 и 73 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (далее — Закон о Банке России) и статьей 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» предусмотрены две самостоятельные процедуры, которые вправе проводить Банк России.

1. Осмотр предмета залога по месту его хранения (нахождения).

Статья 33 Закона о банках содержит исчерпывающий перечень имущества, в договоры залога которого не должны включаться требования об обеспечении осмотра предмета залога по месту его хранения (нахождения).

Требование о закреплении в кредитных договорах и договорах залога обязанности заемщика кредитной организации и (или) залогодателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, по представлению кредитной организации соответствующих документов (информации) и выполнению иных действий, необходимых для осмотра уполномоченными представителями (служащими) Банка России предмета залога по месту его хранения (нахождения), не устанавливает ограничений по кругу лиц, заключивших (заключающих) кредитные договоры и договоры залога.

2. Ознакомление с деятельностью юридического лица либо индивидуального предпринимателя с выходом на место (далее — ознакомление с деятельностью), которое может быть осуществлено как в отношении заемщика, так и в отношении залогодателя, не являющегося заемщиком.

Таким образом, в отношении заемщиков (залогодателей) — физических лиц законодательством Российской Федерации не предусмотрено проведение данной процедуры.

Исходя из вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. В случае если по кредитному договору отсутствует обеспечение в виде залога, включать в такой кредитный договор обязательства заемщика по представлению кредитной организации соответствующих документов (информации) и выполнению иных действий, необходимых для осмотра уполномоченными представителями (служащими) Банка России предмета залога по месту его хранения (нахождения), не требуется.

2. Часть восьмая статьи 73 Закона о Банке России и абзац третий части третьей статьи 33 Закона о банках не связывают возможность ознакомления с деятельностью заемщика проверяемой кредитной организации уполномоченными представителями (служащими) Банка России с наличием (отсутствием) обеспечения по ссуде (в том числе в виде залога).

3. Если имущество, предоставленное в качестве обеспечения по кредиту, указано в статье 33 Закона о банках, в договоры залога такого имущества не подлежат включению обязанности залогодателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, по представлению кредитной организации соответствующих документов (информации) и выполнению иных действий, необходимых для осмотра уполномоченными представителями (служащими) Банка России предмета залога по месту его хранения (нахождения).

Поскольку нежилые помещения не поименованы в перечне имущества, на которое не распространяется действие статьи 33 Закона о банках, договоры залога нежилых помещений должны содержать обязательства залогодателя — физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем и заемщиком по данной ссуде, по представлению кредитной организации соответствующих документов (информации) и выполнению иных действий, необходимых для осмотра уполномоченными представителями (служащими) Банка России предмета залога по месту его хранения (нахождения).

4. В соответствии с абзацем третьим части 3 статьи 33 Закона о банках требования статьи 33 Закона о банках на жилые помещения, принадлежащие (предоставленные) физическим лицам, не распространяются.

5. Определение перечня имущества, на договоры залога которого не распространяется статья 33 Закона о банках, установлено в целях защиты прав и интересов физических лиц.

В связи с этим полагаем, что, если расположенное на земельном участке несельскохозяйственного назначения строение (помещение), являющееся жилым помещением, принадлежит физическому лицу, на договор залога такого строения (помещения) не распространяются требования статьи 33 Закона о банках (в части закрепления соответствующих обязанностей залогодателей).

В иных случаях требования статьи 33 Закона о банках (в части закрепления соответствующих обязанностей залогодателей) распространяются на договоры залога строения (помещения), расположенного на земельном участке несельскохозяйственного назначения, а также на договоры залога земельных участков несельскохозяйственного назначения.

6. Обязанность по закреплению предусмотренных абзацем третьим части третьей статьи 33 Закона о банках условий в кредитных договорах и договорах залога лежит на кредитной организации. При этом норма указанной статьи не определяет порядок внесения изменений в названные договоры.

7. В случае нарушения кредитной организацией федеральных законов, издаваемых в соответствии с ними нормативных актов и предписаний Банка России Банк России вправе применить к кредитной организации меры, предусмотренные статьей 74 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)».

Д.В. Тулин
09.01.2017


Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30.12.2016 № 333 утвержден Порядок подачи заявлений, ходатайств, объяснений, отводов и жалоб стороной исполнительного производства должностному лицу федеральной службы судебных приставов в форме электронного документа, подписанного стороной исполнительного производства электронной подписью

Вступает в силу 27.01.2017 года

1. Настоящий Порядок устанавливает процедуру подачи заявлений, ходатайств, объяснений, отводов и жалоб (далее — электронные обращения) стороной исполнительного производства должностному лицу Федеральной службы судебных приставов в форме электронного документа, подписанного стороной исполнительного производства электронной подписью.

2. Вид электронной подписи и требования к форматам электронных обращений определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц, по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, в соответствии с частью 1.2 статьи 50 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — вид электронной подписи, формат соответственно).

3. Электронные обращения могут быть поданы взыскателем, должником или представителем стороны исполнительного производства посредством инфраструктуры, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг и исполнения государственных и муниципальных функций в электронной форме, в том числе личного кабинета федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)».

Взыскателем, должником или представителем стороны исполнительного производства к электронному обращению могут быть приложены иные документы в форме электронного документа.

При подаче электронного обращения представителем стороны исполнительного производства к электронному обращению также прилагается документ, подтверждающий его полномочия, в форме электронного документа.

В случае если документ, подтверждающий полномочия представителя стороны исполнительного производства, приобщен к материалам исполнительного производства, в электронном обращении указываются его наименование и реквизиты.

4. Электронное обращение считается неподанным в случаях:


20 января 2017 года в Государственную Думу внесен проект Федерального закона № 81981-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Данный проект предусматривает, что если участник долевого строительства обратится в течение гарантийного срока с требованием безвозмездно устранить недостатки, то застройщик обязан провести проверку качества объекта долевого строительства. Установлен также срок устранения застройщиком недостатков — 30 дней с даты получения требования.

Срок устранения недостатков по проекту может быть и больше 30 дней. Это возможно, если возникнет спор о качестве недвижимости. В таком случае в течение 10 дней с момента получения претензии застройщик должен будет заказать техэкспертизу объекта долевого строительства.

Максимальный срок экспертизы — 20 дней. После этого застройщик в 10-дневный срок с даты получения заключения устраняет недочеты, которые подтверждены экспертизой. Недостатки устраняются за счет застройщика.

Предполагается, что, если застройщик не ликвидирует недостатки в срок или не проведет техэкспертизу, дольщик сможет потребовать в суде соразмерного снижения цены договора или возмещения своих расходов на их устранение.


20 января 2017 года в Государственную Думу внесен проект Федерального закона № 81981-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Данный проект предусматривает, что если участник долевого строительства обратится в течение гарантийного срока с требованием безвозмездно устранить недостатки, то застройщик обязан провести проверку качества объекта долевого строительства. Установлен также срок устранения застройщиком недостатков — 30 дней с даты получения требования.

Срок устранения недостатков по проекту может быть и больше 30 дней. Это возможно, если возникнет спор о качестве недвижимости. В таком случае в течение 10 дней с момента получения претензии застройщик должен будет заказать техэкспертизу объекта долевого строительства. Максимальный срок экспертизы — 20 дней. После этого застройщик в 10-дневный срок с даты получения заключения устраняет недочеты, которые подтверждены экспертизой. Недостатки устраняются за счет застройщика.
Предполагается, что, если застройщик не ликвидирует недостатки в срок или не проведет техэкспертизу, дольщик сможет потребовать в суде соразмерного снижения цены договора или возмещения своих расходов на их устранение.


Собственники помещений, не имеющие свидетельства о регистрации права собственности, для целей участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и оформления своего решения предоставляют выписку из ЕГРП:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, письмо от 17 ноября 2016 года № 38396-ОД/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Частью 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при всех формах проведения общего собрания собственников помещений в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

15 июля 2016 года вступила в силу норма, согласно которой государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость будет удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в связи с чем прекращается выдача свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе повторных.

Выписка из ЕГРП может быть выдана как в бумажной, так в электронной форме. Выписка из ЕГРП, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав, — это документ, подтверждающий факт проведения такой государственной регистрации и наличие в ЕГРП указанных в ней сведений, в том числе о правообладателе, объекте недвижимости, зарегистрированном в соответствующий день под соответствующим номером праве, правоустанавливающих документах — основаниях для регистрации права, на дату, указанную в ней в качестве даты выдачи.

Поскольку после 15 июля 2016 года только запись о государственной регистрации права в ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права, то собственники помещений, не имеющие свидетельства о регистрации права собственности, для целей участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и правомерного оформления своего решения должны предоставить выписку из ЕГРП и указать в решении информацию о ней.

Минстрой России приносит извинения за задержку ответа.

Директор Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
О.Н. Демченко


Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

Для расчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственника в многоквартирном доме используется площадь помещения, которым владеет собственник, вместо площади помещений общего пользования:

Письмо от 30 декабря 2016 года № 45049-АТ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает.

В соответствии с частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно пункту 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491), собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами № 491, и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее — Минимальный перечень).

При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений многоквартирного дома перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (пункт 35 Правил № 491).

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается на срок не менее чем один год. Таким образом, смета утверждается сроком не менее чем на один год.

В настоящее время применяется следующий расчет: годовая сумма делится на 12 месяцев, в результате получается ежемесячная сумма, которая делится на площадь помещений в собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества, предъявляемой к оплате собственнику конкретного помещения, пропорционален доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество. При этом указанная доля пропорциональна размеру площади того помещения, которым указанный собственник владеет.

Таким образом, для расчета размера плата за содержание и ремонт i-того жилого помещения для собственника в многоквартирном доме используется площадь помещения, которым владеет собственник, вместо площади помещений общего пользования.

Заместитель директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
А.В. Таманцев