Екатеринбург.рф

Участникам аукционов

Информация для участников аукционов на право заключения договоров аренды

Содержание

  1. Общая информация
  2. Определение начальной (минимальной) цены договора (цены лота)
  3. Изменение условий договора, заключенного на торгах
  4. Порядок пересмотра цены договора
  5. Реализация преимущественного права действующего правообладателя на торгах
  6. Информационное обеспечение конкурсов или аукционов

В соответствии со статьей 171 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Торги на право заключения договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда проводятся Департаментом в соответствии с Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (далее — Правила проведения торгов).

Организатором торгов от имени Администрации города Екатеринбурга выступает Департамент по управлению муниципальным имуществом. Департамент проводит торги в форме открытого аукциона по составу участников и форме подачи предложений на право заключения договоров аренды на объекты муниципального нежилого фонда.

На основании Приказов Председателя Комитета от 22.04.2010 № 16 и от 18.05.2010 № 21 утвержден состав аукционной комиссии в количестве 6 человек. В связи с тем, что аукционы на право аренды проводятся в отношении имущества, в том числе включенного в перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании «город Екатеринбург», в состав комиссии включен представитель Совета по малому предпринимательству при Главе Администрации города Екатеринбурга.

Извещения о проведении аукционов размещаются на официальном сайте торгов не менее чем за 30 рабочих дней до даты окончания подачи заявок на участие в аукционе. В соответствии с пунктом 6 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции» с 1 января 2011 года информация о проведении аукционов на право заключения договоров аренды размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов. Кроме того, извещение о проведении аукциона публикуется в газете «Вечерний Екатеринбург», извещение и аукционная документация, которую заявитель может скачать самостоятельно, размещаются на Официальном портале Екатеринбурга в разделе «Имущественные торги».

В соответствии с Правилами проведения торгов извещение о проведении торгов содержит сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного платежа за аренду помещения.

При этом, учитывая, что Правила проведения торгов не регулируют порядок определения начальной (минимальной) цены договора (цены лота), она устанавливается организатором торгов самостоятельно, с учетом норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Участником конкурсов или аукционов может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения, а также места происхождения капитала или индивидуальный предприниматель, претендующий на заключение договора. В случае, если объект включен в Перечень имущественной поддержки субъектам малого или среднего предпринимательства, утвержденного Постановлением Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 № 521 (редакция от 19.09.2011), аукционная документация содержит указание на то, что участниками аукциона могут являться только субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органами государственной власти и органами местного самоуправления в соответствии с частями 3 и 5 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», или организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Документация об аукционе содержит требования к техническому состоянию муниципального имущества, права на которое передаются по договору, которым это имущество должно соответствовать на момент окончания срока договора.Документацией об аукционе установлено требование о внесении задатка. Размер задатка установлен Департаментом и составляет 100 % от начальной (минимальной) цены договора (цена лота) в размере ежемесячного платежа за право владения и пользования объектом.

Документацией об аукционе и договором аренды установлен порядок пересмотра цены договора в сторону увеличения. В течение первого года (365 календарных дней) оплата аренды производится в размере, определенном по результатам аукциона. В последующие годы размер арендной платы изменяется ежегодно в сторону ее увеличения, размер рассчитывается методом индексации на уровень инфляции (сводный индекс потребительских цен в Свердловской области в процентах к соответствующему месяцу прошлого года), используемый для определения потребительских цен на товары и услуги в Свердловской области. Снижение арендной платы не предусмотрено.

Заявка на участие в аукционе подается в срок и по форме, которая установлена документацией об аукционе. Подача заявки на участие в аукционе является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 Гражданского кодекса Российской Федерации. В аукционе могут участвовать только заявители, признанные участниками аукциона.

Аукционная комиссия рассматривает заявки на участие в аукционе на предмет соответствия требованиям, установленным документацией об аукционе, и соответствия заявителей требованиям, установленными Правилами проведения торгов.

На основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе аукционной комиссией принимается решение о допуске к участию в аукционе заявителя и о признании заявителя участником аукциона или об отказе в допуске такого заявителя к участию в аукционе в порядке и по основаниям, предусмотренным Правилами проведения торгов, которое оформляется протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе. Протокол ведется аукционной комиссией и подписывается всеми присутствующими на заседании членами аукционной комиссии в день окончания рассмотрения заявок. Протокол содержит сведения о заявителях, решение о допуске заявителя к участию в аукционе и признании его участником аукциона или об отказе в допуске к участию в аукционе с обоснованием такого решения и с указанием положений Правил проведения торгов, которым не соответствует заявитель, положений документации об аукционе, которым не соответствует его заявка на участие в аукционе, положений такой заявки, не соответствующих требованиям документации об аукционе. Указанный протокол в день окончания рассмотрения заявок на участие в аукционе размещается организатором аукциона на официальном сайте торгов. Заявителям направляются уведомления о принятых аукционной комиссией решениях не позднее дня, следующего за днем подписания указанного протокола. В случае если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка или не подано ни одной заявки, в указанный протокол вносится информация о признании аукциона несостоявшимся.

Организатор аукциона обязан вернуть задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок.

Аукцион проводится организатором аукциона в присутствии членов аукционной комиссии и участников аукциона (их представителей).

Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона, на «шаг аукциона».

«Шаг аукциона» устанавливается в размере пяти процентов начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона.

Победителем аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену арендной платы.

С победителем аукциона заключается договор аренды сроком на 5 лет. Срок подписания договора, заключенного по результатам торгов установлен аукционной документацией и составляет 5 дней. Сумма внесенного задатка засчитывается в счет арендной платы по заключенному договору аренды.

Протоколы о результатах аукциона размещаются Департаментом на официальном сайте торгов в сети «Интернет» в течение дня, следующего за днем их подписания.

Департамент проводит аукционы объектов, начальная цена которых является начальной (минимальной) ценой арендной платы в месяц.

Правилами проведения аукциона предусмотрено, что в случае уклонения победителя аукциона от подписания договора аренды, аукционная комиссия принимает решение о заключении договора аренды с участниками аукциона, сделавшими предпоследнее предложение о цене договора. Победители аукционов по 5 объектам уклонились от подписания договоров аренды, и Департамент заключил договоры аренды с участниками аукциона, сделавшими предпоследнее предложение о цене договора аренды.

В случае если аукцион признан несостоявшимся, организатор аукциона вправе объявить о проведении нового аукциона в установленном порядке.

1 ноября 2011 года на сайте Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации размещены разъяснения по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России № 67 от 10.02.2010,

Даны разъяснения о заключении договора с единственным участником торгов. В соответствии с пунктом 28 Правил размещение информации о проведении конкурсов или аукционов на официальном сайте торгов в соответствии с Правилами является публичной офертой, предусмотренной статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 50 и 120 Правил заявка на участие в торгах подается в срок и по форме, которые установлены документацией о торгах. Подача заявки на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Таким образом, поскольку подача единственным участником, единственным заявителем заявки на участие в торгах является акцептом оферты, организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с данным участником торгов, единственным заявителем (в случае соответствия заявки на участие в торгах, поданной единственным заявителем, требованиям, установленным документацией о торгах, в том числе требованиям к участникам торгов) на условиях, предусмотренных документацией о торгах. Руководствуясь данными разъяснениями, Департамент заключил 2 договора аренды с единственными участниками торгов по адресам: ул. Александровская, 2 и ул. Краснофлотцев, 1г.

Срок договоров в отношении имущества, включенного в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии субъектов малого и среднего предпринимательства Российской Федерации» в перечни государственного или муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства).

В соответствии с пунктом 31 (105) Правил в извещении о проведении конкурса (аукциона) указывается срок действия договора, который определяется организатором торгов (конкурса, аукциона) самостоятельно в соответствии с принципом свободы договора, который декларируется статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор на определенных условиях предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством сторон.

Пунктом 39 (113) Правил предусмотрено положение о том, что указываемый в конкурсной документации (документации об аукционе) срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, предусмотренного Законом (Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации»), должен составлять не менее пяти лет.

На основании вышеизложенного, заключение договоров в отношении государственного или муниципального имущества, не включенного в перечни государственного или муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, возможно на любой срок.

Определение начальной (минимальной) цены договора (цены лота)

В случае проведения торгов на право заключения договора аренды, договора безвозмездного пользования, договора доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, предметом торгов является право заключения таких договоров.

В соответствии с пунктами 31 и 105 Правил извещение о проведении торгов должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.

Таким образом, при проведении торгов начальной (минимальной) ценой договора может являться либо минимальная цена (плата) за право заключения договора, либо начальный (минимальный) размер арендной платы.

При этом, учитывая, что Правила проведения торгов не регулируют порядок определения начальной (минимальной) цены договора (цены лота), она устанавливается организатором торгов (конкурса, аукциона) самостоятельно с учетом норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Победителем аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право заключения договора аренды или наибольшую арендную плату. При проведении конкурса определение победителя осуществляется на основании оценки и сопоставления заявок по критериям, предусмотренным конкурсной документацией, в том числе, цене за право заключения договора аренды или размера арендной платы.

Изменение условий договора, заключенного на торгах

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Под существенными понимаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Изменение площади объекта или целевого назначения объекта является изменением существенного условия договора, согласованного в момент заключения договора аренды на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ). В соответствии с указанной нормой ГК РФ и антимонопольным законодательством подпункт 16 пункта 40 (114) Правил не допускает изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.

Порядок пересмотра цены договора

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет заключенного ранее договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Закона о конкуренции предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 вышеупомянутого закона.

Учитывая указанные нормы действующего законодательства, пунктами 40 (114) Правил установлено, что документация о торгах должна содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

Реализация преимущественного права действующего правообладателя на торгах

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 17.1 Закона о защите конкуренции устанавливает иной порядок передачи государственного или муниципального имущества, а именно — по результатам торгов.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, поскольку для реализации преимущественного права действующий правообладатель должен участвовать в торгах (конкурсе, аукционе), уведомлением со стороны действующего правообладателя организатора торгов (конкурса, аукциона) о желании заключить договор является подача заявки на участие в таком конкурсе (аукционе).

Согласно пункту 85 Правил в случае если в нескольких заявках на участие в конкурсе содержатся одинаковые условия исполнения договора, меньший порядковый номер присваивается заявке на участие в конкурсе, поданной участником конкурса, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору в отношении имущества, права на которое передаются по договору, и письменно уведомившим организатора конкурса о желании заключить договор.

Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 141 Правил если после троекратного объявления аукционистом цены договора ни один участник аукциона не поднял карточку, действующий правообладатель, письменно уведомивший организатора аукциона о желании заключить договор, вправе заявить о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом цене договора.

Если действующий правообладатель воспользовался правом, предусмотренным подпунктом 5 пункта 141 Правил, аукционист вновь предлагает участникам аукциона заявлять свои предложения о цене договора. При этом аукционистом объявляется цена договора, увеличенная на «шаг аукциона».

В случае наличия предложений со стороны участников проведение аукциона продолжается в соответствии с процедурой, предусмотренной Правилами.

Согласно подпункту 7 пункта 141 Правил аукцион считается оконченным, если после троекратного объявления аукционистом последнего предложения о цене договора или после заявления действующего правообладателя о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом цене договора ни один участник аукциона не поднял карточку. В этом случае аукционист объявляет об окончании проведения аукциона (лота), последнее и предпоследнее предложения о цене договора, номер карточки и наименование победителя аукциона и участника аукциона, сделавшего предпоследнее предложение о цене договора.

Таким образом, победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора.

Информационное обеспечение конкурсов или аукционов

С 1 января 2011 года информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), в связи с чем требование о необходимости опубликования соответствующей информации в официальных печатных изданиях прекратило действие.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.09.2010 № 767 «Об определении официального сайта Российской Федерации в сети „Интернет“ для размещения информации о проведении торгов и определении уполномоченного на его ведение федерального органа исполнительной власти» таким сайтом является torgi.gov.ru.